Презентация Определение рыночной стоимости недвижимого имущества и согласование результатов оценки Преподаватель кафедры экономики тамож онлайн

Содержание слайда: Определение рыночной стоимости недвижимого имущества и согласование результатов оценки Преподаватель кафедры экономики таможенного дела Баранова Алина Владимировна 500-13-57 604 Б

Содержание слайда:

Содержание слайда: факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Содержание слайда: МЕТОДЫ определения рыночной стоимости недвижимости - конкретные способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости

Содержание слайда: Доходный метод оценки недвижимости Метод валовой ренты С = Д × ВРМ где С – рыночная стоимость объекта недвижимости Д – доход по оцениваемому объекту (годовая арендная плата) ВРМ – валовой рентный мультипликатор где Ца – цена продажи аналога ЧОДа – чистый операционный доход аналога ЧОД = ДВД – Ор, где ДВД – действительный валовой доход, Ор – операционные расходы, необходимые для нормального функционирования и воспроизводства валового дохода объекта ПВДа – потенциальный валовой доход аналога ПВД = S × Аа, где S – площадь, сдаваемая в аренду, Аа – арендная ставка ДВД = ПВД - П, где П – потери (от недоиспользования или от недоплаты арендных платежей) ЧДП = ЧОД - Од, где ЧДП – чистые денежные потоки до выплаты налогов, Од – обслуживание долга в виде выплаты %-тов, налогообложение

Содержание слайда: Задача Оценить объект недвижимости с валовым доходом = 150 000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавних проданных аналогах:

Содержание слайда: Доходный метод оценки недвижимости Метод прямой капитализации применяется, когда имеются стабильные равномерные денежные потоки в течение неограниченного периода времени Капитализация – это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную их текущей стоимости где R – коэффициент капитализации, % =>

Содержание слайда: Задача Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого 65 000 у.е. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные:

Содержание слайда: Доходный метод оценки недвижимости 3. Метод дисконтирования будущих денежных потоков позволяет учесть: изменения ставки капитализации или доходности объекта с течением времени доход, полученный после эксплуатации (перепродажи) изменение стоимости объекта с течением времени где CFt – денежный поток за период времени t t – период получения денежного дохода r – ставка процента

Содержание слайда: Задача Определить текущую стоимость объекта недвижимости, если ожидается доход 250 000 у.е. в год в течении 5 лет при норме доходности 20 % годовых.

Содержание слайда: Затратный метод оценки недвижимости Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения метод сравнительной ед.измерения или удельной стоимости поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) сметный метод (метод количественного анализа) индексный метод Определение износа метод разделения метод срока жизни рыночный метод Корректировка рассчитанной стоимости восстановления (замещения) на величину износа и получения текущей стоимости здания или сооружения Текущая ст-ть = ст-ть восстановления (замещения) – износ Определение стоимости земельного участка Определение стоимости недвижимости Ст-ть недвижимости = текущая ст-ть + ст-ть земельного участка + прибыль предпринимателя

Содержание слайда: Задача Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст здания по результатам продажи, если стоимость продажи 75 000 $, стоимость участка 17 000 $, а стоимость восстановления 74 000 $. Прибыль предпринимателя считать равной 0.

Содержание слайда: Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод) Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом Проверка полученной информации Проведение сравнительного анализа продаж аналогичных объектов с оцениваемым по условиям продаж, месторасположению, физическим характеристикам Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями (в денежном выражении или в %) Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта

Содержание слайда: 2 способа внесения поправок на кумулятивной основе (перемножение) для поправок, отражающих условия сделки на передаваемые права на условия финансирования на условия продажи на время продажи на независимой основе (суммирование) для поправок, отражающих характеристики объекта - поправки на местоположение - связанные с физическими характеристиками - с экологией - с дополнительными элементами

Содержание слайда: Задача Определить стоимость оцениваемого объекта недвижимости

Содержание слайда: ЗАДАЧА для самостоятельной работы Собственник пожелал продать свой магазин и предоставил оценщику следующую информацию: Ежемесячный ПВД = 8 500 $ Потери за месяц = 300 $ Текущие операционные расходы = 20% от ДВД Налогообложение и выплата долга = 1/5 ДВД Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации = 11% годовых

Содержание слайда: ЗАДАЧА для самостоятельной работы Площадь здания, подлежащая аренде = 10 000 м2 из них 400 м2 свободны Арендная ставка = 12 $ за м2 Операционные расходы = 45% ПВД Определить ПВД, ДВД, ЧОД?

Содержание слайда: ЗАДАЧА для самостоятельной работы Определить ЧОД и ЧДП Месячная рента = 300 $ за м2 Текущие ставки при недогрузке = 16% Здание состоит из 3 секций Площадь каждой секции = 500 м2 Плата управляющему = 4 % от ДВД в месяц Управляющий получает доп. Вознаграждение в 1000 $ в год На ремонт здания тратится 3% от ДВД Юристу и бухгалтеру собственник оплачивает 5000$ в год Остальные расходы = 10% jn LDL Ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится 90 000$